明斯基时刻,市场繁荣与衰退之间的转折点。(报告期2022.02.23-2022.3.30)

观点指数月内,部分房企信用事件持续发生,引发市场对物业服务行业发展前景的担忧。叠加物业企业负面消息频繁,如恒大物业134亿元存款被强制执行,触发市场对于内房物业服务企业的信任危机,并担忧行业将出现从繁荣走向衰退的明斯基时刻。

因此,报告期内,因担忧物业企业关联交易与开发商资金占用,物业服务企业资本市场表现受挫。不过,随着上市企业年报季掀开帷幕,主流物企财报数据显示行业景气度仍有保障,绝大部分物企业绩均有正向增长,营收、管理规模再创新高。

纵观来看,物业服务企业社区增值等多元业务发展逐步加深、非住业态等存量业态持续探索,业务构成持续优化,均有助于降低开发依赖,扩充多元增长渠道。行业长期增长逻辑依旧,未来物业板块估值有望逐渐修复。

2020年12月2日,恒大物业登陆港交所,上市之后恒大物业冲劲十足, 2021年初抛出军令状:2021年底在管面积达到6亿平方米,净利润达到39亿元。

作为房地产下游产业,物业服务是很多房企多元化布局的选择之一,甚至一度被认为是房地产行业的下半场。去年下半年以来,不少房企受到三道红线、美元债危机和信用表现影响,而物业服务因为突出的现金流表现,在当下被认为是较为优质的资产。

3月22日,恒大物业发布公告称,有约134亿元的存款为第三方提供的质押保证金,已被相关银行强制执行。与此同时,中国恒大,恒大物业、恒大汽车均宣布将延迟披露年度业绩。

从恒大物业历年现金流量表中可以发现,恒大物业现金及现金等价物在2019年底总额仅为6.8亿元,截至2020年末激增至126亿元, 2021年中期该数据进一步增加至140亿元。因此可以认为,134亿元主要来源于2020年的增量。

通过拆分,恒大物业2020年现金及现金等价物主要可以分为三部分,分别是通过IPO发行,融资获得现金58.38亿元、关联方款项9.1亿元以及经营活动所得现金净额51.73亿元。

其中值得注意的是,恒大物业2020年经营所得现金的构成主要分为三部分,分別是税前利润及应收贸易账款及应付贸易账款,也即是供应商款项与预收物业费。

此外仍有一处细节值得注意,2021年1月初,恒大物业斥资15亿元收购雅太物业100%股权,未满4个月,恒大物业质押了所持雅太物业80%股权,出质给中国光大银行股份有限公司深圳分行,获得3亿贷款。

从恒大物业历年现金流量表可以看到,2020年、2021年上半年年报中,这134亿元的披露是未受限的。这也衍生出两个可能性,其一就是134亿元的担保是发生于6月30日以后,第二即为由于港股企业中报业绩无须审计,恒大物业还存在半年报披露准确性的问题。

观点指数认为,恒大物业对行业影响十分深远,是次存款被相关银行强制执行恐令其面临:1.缺少充足的资金进行独立外拓,未来业绩增长疲软;2.客户预付款被银行强制执行,日常运营恐受影响;3.供应商款项结算无力,服务水平或会下降,产生新的信用危机。

物业服务一贯以轻资产、强现金流属性获得资本市场的青睐,受恒大物业影响,市场或会产上对其他相同企业疑虑,担忧关联方掏空上市物业企业的现金问题。

不过,从目前已公布财报企业来看,各家现金流状况良好,现金及现金等价物总额逐年提高,同时受限制存款及现金在总现金流中的比值均低于7%,整体情况尚属稳定。

据恒大物业2021年上半年财报显示,恒大物业在管面积4.5亿平方米。是次事件或许会促使相关监管政策出台,比如设立专项项目资金账户等,以确保服务质量及业主权益。

随着年报季到来,物业管理企业陆续披露2021年全年业绩。目前已公布年报及业绩预告的物企包括华润万象生活、碧桂园服务、雅生活等,尽管部分物企业绩增速有所放缓,但整体均实现了较大幅度的盈利。

值得注意的是,据佳兆业美好公告披露,预期2021年度将录得归母净利润不超过约人民币1.1亿元。值得注意的是,根据佳兆业美好2021年中期数据,业绩归母净利润达到2.09亿元,同比增长75.59%,而年末归母净利润则退坡至1.1亿元。

公告透露,主要是由于2021年最后一个季度市场不确定性,导致市场普遍疲弱,影响集团的投资价值。

财报数据显示,截至2021年期中,佳兆业美好金融资产总额约2.98亿元,主要为新加坡及美国多家上市企业的债务证券及股本证券,以及一家位于开曼群岛成立的非上市、从事人工智能开发的企业优先股投资。

观点指数估计,导致佳兆业美好净利润大幅度退坡的主要原因有两个,一是由于下半年全球金融市场动荡导致投资损益计提,第二与其业务结构有关。

通过整理佳兆业美好过去5年财报,可以看到主要业务分为四项,分别为物业管理收入、顾问服务、社区增值服务以及智能计量解决方案。其中,物业管理服务和顾问服务收入占比分别保持在40%左右,可以说上述两项业务占据了佳兆业美好半壁江山。

顾问服务,即为交付前及顾问服务,主要是公司向开发商提供的助销服务。随着去年下半年房地产行业集体销售遇冷,尤其是关联方佳兆业流动性危机后,佳兆业美好助销服务出现断崖式下滑,或是公司产生亏损的另一重大原因。

将佳兆业美好的案例投射至全行业,市场应该提升对部分非业主增值服务收入占比过高的企业风险的关注。

据最新财报数据显示,尽管近年来上市物业服务企业已经开始有意识调整业务结构,但仍有部分物业服务企业的非业主增值服务收入占比高企。

以2021年财报数据来看,大部分物业服务企业的业务构成再度优化。值得注意的是,金茂服务、正荣服务、建发物业等企业该部分收入占比仍较高,其中金茂服务非业主增值服务收入占比达到35.58%。

因为大部分非业主增值服务收入是物业服务企业与母公司或者关联公司发生的关联交易,因此一般会认为该收入是财报数字调节的核心环节。从行业趋势来看,随着物业服务企业规模逐步提升,社区增值服务持续发掘,未来该部分业务占比将进一步下调。

截至3月29日,已有21家上市物业服务企业披露2021年财报,虽然随着物管公司进入稳定期,营收增长幅度有所回落,平均值约为45%,但仍处于较高水平。

物业服务企业的营收增长与在管面积增长基本保持一致,反映出当下企业主要的业绩提升还是较为依赖在管规模上升。

具体来看,碧桂园服务、合景悠活、旭辉永升服务、新城悦服务等企业均实现了较高幅度的增长,其中合景悠活的营收增幅达114.57%、碧桂园服务增幅84.89%。

尽管行业整体营收向好,但利好因素并没有反映至股价上。报告期内56家上市物业服务企业平均股价跌幅为-14.61%。具体来看,碧桂园服务期内股价下跌37.96%、合景悠活股价跌幅达到24.3%。

观点指数认为,物业服务行业有错杀嫌疑。受地缘局势复杂影响,以及美国SEC将5家中概股公司列入《外国公司问责法》暂定清单,加速市场下行,导致物业服务行业全线调整。

内部环境方面,房地产市场延续弱势,部分民企信用事件再度发生,引发物管行业发展前景、主流物企业绩增长乏力担忧。与此同时,近期疫情反扑,全国范围内中高风险地区激增,停工停产,进一步加深市场悲观情绪。

从目前情况来看,近期地产政策持续释放积极信号,后续地产筑底企稳有望推升物管增长确定性。叠加物企第三方在管面积占比提升、二手住宅与公建等存量业态深入探索、社区增值等多元业务发展,均有助于降低开发依赖,主流物企业绩仍有保障,行业增长前景依旧。

本跌后物业股估值将对投资者更具吸引力,在盈喜预告+房地产行业回暖等利好消息面有效支撑下,未来物业板块股价有望逐渐修复。

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